Artykuły

Kraków, I kwartał 2026: Stabilizacja cen, boom na kredyty i rewolucja w najmie [Raport z rynku]

Krakowski rynek nieruchomości od lat przypominał rozpędzony pociąg, który zdawał się ignorować jakiekolwiek prawa grawitacji. Każdy, kto w ostatnich latach próbował kupić tu mieszkanie lub choćby zmienić lokal na wynajem, musiał mierzyć się z drastycznymi podwyżkami.Początek 2026 roku przynosi jednak wyczekiwany od dawna zwrot akcji. Najnowszy, oficjalny raport Narodowego Banku Polskiego rzuca zupełnie nowe światło na kondycję sektora mieszkaniowego w stolicy Małopolski. Z jednej strony widzimy wyraźne hamowanie cenowe i ulgę na rynku najmu, z drugiej – prawdziwą eksplozję na rynku kredytów hipotecznych.

Sprawdźmy, co dokładnie dzieje się na krakowskim rynku nieruchomości na początku 2026 roku!

Żaden rynek nie działa w próżni. Aby zrozumieć, dlaczego ceny zachowują się tak, a nie inaczej, musimy spojrzeć na portfele krakowian. A te – według danych GUS i NBP – mają się całkiem dobrze, choć widać drobne sygnały ostrzegawcze:

Zarobki w górę: W marcu 2026 roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Małopolsce przebiło kolejną barierę i wyniosło 10 555,83 zł (to wzrost o 6,5% w ujęciu rocznym).
Bezrobocie: Stopa bezrobocia w województwie uplasowała się na poziomie 5,1%, notując lekki wzrost o 0,7 pp. rok do roku.
Optymistyczne prognozy: Zgodnie z projekcjami NBP, prognozowany wzrost PKB dla Polski na 2026 rok to silne 3,9%, przy jednoczesnym okiełznaniu inflacji CPI na poziomie 2,3%.

Przy takich fundamentach deweloperzy ruszyli do pracy. W pierwszych trzech miesiącach roku oddali do użytkowania w Krakowie aż 2 007 mieszkań – to gigantyczny skok o 76,2% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku! Równocześnie rozpoczęto budowę kolejnych 2 018 lokali. Co ciekawe, o 27,5% spadła liczba wydanych pozwoleń na budowę, co może zwiastować lekkie zaciągnięcie hamulca w dalszej przyszłości.

1. Rynek pierwotny: Stabilizacja na szczycie i potężny rozrzut cenowy

Główny wniosek dla osób szukających nowego mieszkania od dewelopera? Ceny przestały bezlitośnie rosnąć, wchodząc w fazę tzw. pełzającej stabilizacji.

Średnia cena ofertowa nowych lokali wyniosła w I kwartale 16 859 zł/mkw. (w IV kwartale 2025 r. wynosiła 16 845 zł/mkw.). Gdy jednak przyjrzymy się cenom transakcyjnym – czyli tym, które realnie lądują na umowach po uwzględnieniu rabatów i negocjacji – zobaczymy spadek! Średnia cena transakcyjna spadła do 15 384 zł/mkw. (z poziomu 15 592 zł/mkw. w poprzednim kwartale). Mediana cen transakcyjnych wyniosła natomiast 14 768 zł/mkw.

Uwaga na skrajności: Rynek pierwotny w Krakowie jest niesamowicie rozwarstwiony. Najtańsze lokale użytkowe można było upolować już za 9 200 zł/mkw., podczas gdy luksusowe apartamenty osiągały zawrotną kwotę 42 850 zł/mkw.

Co i gdzie budują deweloperzy?

W marcu 2026 roku sprzedaż mieszkań prowadzona była w 186 inwestycjach wielorodzinnych. Układ sił na mapie Krakowa jest niezwykle przewidywalny. Deweloperzy upodobali sobie szczególnie jeden rejon:

Podgórze: skupia aż 45,2% wszystkich realizowanych projektów.
Krowodrza: zabezpiecza 33,3% inwestycji.
Nowa Huta: odpowiada za 11,8% rynku.
Śródmieście: z racji ograniczonej dostępności działek, to zaledwie 9,7% projektów.

Łącznie w ofercie deweloperów znajdowało się 10 815 mieszkań (wzrost o 10,1% r/r). Jeśli spieszysz się z przeprowadzką, dobra wiadomość jest taka, że co czwarty lokal (25,5%) w ofercie to mieszkanie już całkowicie gotowe do odbioru.

Pod względem struktury, krakowianie niezmiennie kochają 2 pokoje (45% ofert, 44% transakcji) oraz 3 pokoje (po 31% w ofercie i sprzedaży). Dominujący metraż to lokale o powierzchni od 40 do 60 mkw.

2. Rynek wtórny: Ile naprawdę kosztuje mieszkanie z „drugiej ręki”?

Na rynku wtórnym ruch cenowy również był minimalny (wzrost średniej ceny ofertowej o zaledwie 0,7% kw./kw.). Średnia cena transakcyjna dla całego Krakowa zamknęła się w kwocie 15 110 zł/mkw..

Warto jednak pamiętać, że “średnia dla Krakowa” to pojęcie czysto statystyczne. Ceny drastycznie różnią się w zależności od tego, gdzie dokładnie kupujemy. Spójrzmy na oficjalne stawki transakcyjne z podziałem na 4 główne rejony:

Śródmieście: 17 641 zł/mkw. (+1,5% kw./kw.)
Krowodrza: 15 320 zł/mkw. (-2,0% kw./kw.)
Podgórze: 14 786 zł/mkw. (+1,8% kw./kw.)
Nowa Huta: 13 241 zł/mkw. (-1,1% kw./kw.)

Pod lupą: Ceny w dzielnicach administracyjnych

Jeśli zejdziemy na poziom konkretnych dzielnic, kontrasty stają się jeszcze ciekawsze. Najdroższym punktem na mapie Krakowa pozostaje oczywiście Stare Miasto, gdzie średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym wyniosła aż 21 071 zł/mkw.. Na drugim biegunie cenowym znajdują się Bieńczyce (12 524 zł/mkw.) oraz Nowa Huta (12 560 zł/mkw.).

Oto szczegółowe zestawienie cen transakcyjnych (za mkw.) dla wybranych dzielnic:

Podgórze (dz. XIII): 16 860 zł
Grzegórzki: 16 498 zł
Czyżyny: 15 990 zł
Prądnik Czerwony: 15 376 zł
Dębniki: 15 447 zł
Prądnik Biały: 14 525 zł
Bieżanów-Prokocim: 13 325 zł

Fenomen kawalerek i czas sprzedaży

Szczególną kategorią na rynku wtórnym są najmniejsze lokale (do 36 mkw.). Tutaj stawki za metr kwadratowy tradycyjnie szybują w górę. Średnia cena ofertowa krakowskiej kawalerki osiągnęła poziom 19 063 zł/mkw., a transakcyjna 16 381 zł/mkw.. Co ciekawe, mediana powierzchni sprzedawanej kawalerki to zaledwie 29,6 mkw..

Warto też zauważyć, że sprzedający muszą uzbroić się w cierpliwość. Szacunkowy średni czas potrzebny na sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie wyraźnie wzrósł i wynosi obecnie około 160 dni.

3. Rynek najmu: Głęboki oddech i wyraźne spadki stawek

Jeżeli jesteś najemcą, początek 2026 roku przynosi świetne wiadomości. Rynek wreszcie się nasycił, a właściciele mieszkań musieli urealnić swoje oczekiwania finansowe.

Średnia kwotowa stawka ofertowa za wynajem mieszkania w Krakowie spadła w ciągu jednego kwartału o blisko 238 zł i wynosi obecnie 3 143 zł/miesiąc. Z kolei mediana stawek spadła do poziomu 2 700 zł/miesiąc.

Jeśli przeliczymy to na metry kwadratowe, średnia stawka ofertowa spadła do 68 zł/mkw.. W przypadku realnie zawieranych umów (stawek transakcyjnych) średnia jest jeszcze niższa i wynosi 61 zł/mkw..

Gdzie najem kosztuje najmniej, a gdzie najwięcej?

Raport NBP precyzyjnie pokazuje koszty transakcyjne najmu za 1 mkw. w kluczowych rejonach miasta:

Śródmieście: 66,6 zł/mkw.
Krowodrza: 61,5 zł/mkw.
Nowa Huta: 60,9 zł/mkw.
Podgórze: 59,7 zł/mkw.

Najliczniejszą grupą mieszkań na wynajem były lokale 2-pokojowe (blisko 50% wszystkich transakcji), których średni koszt najmu wynosił 60,2 zł/mkw.. Z kolei najwyższe stawki za metr generują małe mieszkania do 40 mkw. – w Śródmieściu czy Nowej Hucie średnie stawki transakcyjne dla najmniejszych metraży potrafią sięgać 78-79 zł/mkw..

4. Kredyty hipoteczne: Banki ruszają na łowy

To bez wątpienia najbardziej dynamiczny segment krakowskiego rynku. O ile ceny mieszkań i najmu zwolniły, o tyle rynek kredytowy wręcz eksplodował. W I kwartale 2026 roku banki w Polsce rzuciły się do ostrej walki o klienta – poluzowano kryteria przyznawania kredytów, obniżono marże i ułatwiono procedury.

Reakcja Krakowa była natychmiastowa. W ujęciu rocznym (porównując I kwartał 2026 do I kwartału 2025) odnotowano:

Wzrost liczby zawartych umów kredytowych o spektakularne 66,8%!
Wzrost łącznej wartości przyznanych kredytów o 72,1%!

Mieszkania stały się… bardziej dostępne?

Tak, to nie pomyłka. Dzięki szybszemu wzrostowi pensji oraz tańszym i łatwiej dostępnym kredytom, wskaźnik tzw. kredytowej dostępności mieszkania w Krakowie poszybował w górę.

Dziś modelowy singiel lub para, zaciągając kredyt złotowy przy przeciętnych krakowskich zarobkach, może pozwolić sobie na zakup:

73,35 mkw. na rynku pierwotnym (wzrost aż o 26,3% rok do roku).
74,70 mkw. na rynku wtórnym (wzrost o 24,1% rok do roku).

To potężna zmiana, biorąc pod uwagę, jak mocno w ostatnich latach dostępność ta była ograniczana przez wysokie stopy procentowe i rygorystyczne podejście banków.

Podsumowanie i prognozy: Co nas czeka w kolejnych miesiącach?

Krakowski rynek nieruchomości w I kwartale 2026 roku wysyła jasne sygnały. Gorączka sobotniej nocy, podczas której mieszkania znikały w kilka godzin bez względu na cenę, bezpowrotnie minęła. Weszliśmy w fazę dojrzałej stabilizacji cenowej, popartej rosnącą siłą nabywczą kupujących oraz bardzo przyjazną polityką banków komercyjnych.

Co przyniosą kolejne miesiące? Zgodnie z ankietami przeprowadzonymi przez NBP wśród przewodniczących komitetów kredytowych, w II kwartale 2026 roku banki planują dalsze ułatwienia w polityce kredytowej i spodziewają się kolejnego fali popytu ze strony klientów. Może to oznaczać, że obecne okienko pogodowe – ze stabilnymi cenami lokali i tańszym finansowaniem – jest jednym z najlepszych momentów na zakup własnego M w Krakowie od lat.

Źródło danych: Raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie w I kwartale 2026 r.”.

Artykuły

Kraków, I kwartał 2026: Stabilizacja cen, boom na kredyty i rewolucja w najmie [Raport z rynku]

Tło gospodarcze: