+48 602 255 619
Zgłoś nieruchomość
Zgłoś poszukiwanie

Artykuły

Umowa deweloperska – czym jest i na co trzeba zwrócić uwagę?

Umowa deweloperska – czym jest i na co trzeba zwrócić uwagę?

Przed zawarciem umowy deweloperskiej, która jest pierwszym krokiem przy zakupie nowego mieszkania na etapie budowy, istnieje kilka istotnych kwestii, z którymi warto się zapoznać. Ten dokument, będąc korzystny dla obu stron, przede wszystkim ma za zadanie prawnie chronić nabywcę mieszkania. W tym artykule dowiesz się:

  • Czym jest umowa deweloperska?
  • Etapy współpracy z deweloperem.
  • Co zawiera umowa deweloperska?
  • Prospekt informacyjny – czym jest i co zawiera?
  • Co należy do obowiązków dewelopera?
  • Czym jest rachunek powierniczy?
  • Kiedy DEWELOPER może wycofać się z umowy deweloperskiej?
  • Kiedy KUPUJĄCY może wycofać się z umowy deweloperskiej?
  • Na co warto zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest formalnym dokumentem, gdy nabywa się mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, który realizuje konkretną inwestycję mieszkaniową. Podpisywana jedynie przez osoby fizyczne, nawet w przypadku zakupu mieszkania na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Jej celem jest ochrona interesów obu stron: nabywcy mieszkania oraz dewelopera, który realizuje konkretną inwestycję mieszkaniową i zobowiązuje się do sprzedaży wybranego lokalu mieszkalnego.
Jednak sama umowa nie czyni Cię właścicielem mieszkania. Dopiero po zakończeniu projektu deweloperskiego zawierana jest kolejna umowa, przenosząca prawo własności. Podpisanie umowy deweloperskiej musi odbyć się w formie aktu notarialnego, a koszty są podzielone po połowie.

Podpisanie umowy z deweloperem zapewnia rezerwację nieruchomości wyłącznie dla Ciebie, utrzymanie stabilnej ceny oraz zabezpieczenie dokonanych płatności. Umowa określa także środki zabezpieczenia, jak rachunki powiernicze, oraz wprowadza Twoje roszczenie do księgi wieczystej, uniemożliwiając kolejną sprzedaż. Dodatkowo, precyzuje sytuacje odstąpienia, sankcje dla dewelopera i warunki zwrotu środków.

 

Etapy współpracy z deweloperem.

Odstęp między umową deweloperską a umową przyrzeczoną wynosi zazwyczaj około 1-2 lat, co pokrywa się z okresem realizacji inwestycji. Chociaż umowa deweloperska nakłada na nabywcę obowiązek płatności, prawo własności nieruchomości zostanie przeniesione dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej. W kolejnych etapach współpracy z deweloperem podpisuje się inne rodzaje dokumentów, z których jednym z nich jest umowa deweloperska.

 

  1. Umowa rezerwacyjna jest narzędziem pozwalającym deweloperom ocenić zainteresowanie klientów inwestycją oraz zaplanować kolejne etapy budowy. Zwykle wnoszona jest opłata rezerwacyjna, działająca jak rodzaj kaucji. Choć nie jest to standard na rynku, stosują ją mniejsze firmy lub duże podmioty, gdy zależy im na związaniu klienta z ofertą, np. w przypadku mniej atrakcyjnych mieszkań lub kończących się inwestycji.
  2. Umowa przedwstępna to krok w stronę zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej prawo własności. Jest podpisywana u notariusza i jej forma zależy od dewelopera.
  3. Umowa ostateczna przyrzeczona, zawierana w formie aktu notarialnego, opiera się na wcześniejszej umowie przedwstępnej, regulując wszystkie ustalenia i warunki wcześniej negocjowane przez strony. Zmiany w umowie mogą być dokonywane za zgodą wszystkich zainteresowanych stron i obejmują kwestie takie jak cena, harmonogram płatności, przeniesienie własności, itp.

 

Co zawiera umowa deweloperska?

Zgodnie z art. 22 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, umowa deweloperska musi zawierać następujące elementy:

 

  • Dane stron umowy oraz miejsce i data jej podpisania.
  • Określenie ceny nieruchomości oraz wszelkich informacji dotyczących samej nieruchomości, takich jak powierzchnia działki, jej stan prawny, informacje o właścicielu, obciążenia hipoteczne i służebności.
  • Szczegółowe opisy domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się nabywane mieszkanie, wraz z jego położeniem i cechami.
  • Informacje na temat lokalizacji oraz układu pomieszczeń w nabywanym mieszkaniu.
  • Zakres oraz standard wykończenia mieszkania, za który odpowiedzialny jest deweloper.
  • Termin przeniesienia własności na nabywcę oraz ustalenie terminów i warunków płatności.
  • Szczegóły dotyczące rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, w tym numer rachunku, warunki dysponowania środkami, oraz informacje o kosztach.
  • Numer pozwolenia na budowę i organ, który je wydał, wraz z informacją o jego ostateczności lub ewentualnych zaskarżeniach.
  • Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych.
  • Warunki odstąpienia od umowy oraz zwrotu środków pieniężnych w razie skorzystania z tego prawa.
  • Ustalenie odsetek i kar umownych.
  • Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości.

Podczas kupna nieruchomości z rynku pierwotnego lub prowadzenia inwestycji z deweloperem, nabywca powinien zadbać o zabezpieczenia takie jak prospekt informacyjny oraz wpłatę środków pieniężnych na poczet ceny zakupu nieruchomości.

 

Prospekt informacyjny – czym jest i co zawiera?

Prospekt informacyjny to dokument zawierający kluczowe informacje o deweloperze, jego doświadczeniu na rynku nieruchomości oraz obowiązkach przed zawarciem umowy deweloperskiej, jak opisano w rozdziale 5, artykule 18 ustawy deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek dostarczenia tego dokumentu, który umożliwia analizę kluczowych punktów umowy deweloperskiej.

Ważne jest, że treść prospektu musi być zgodna z treścią umowy, a deweloper musi poinformować nabywcę o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Składa się on z dwóch części: ogólnej i indywidualnej. Część ogólna zawiera informacje dotyczące całego przedsięwzięcia deweloperskiego, takie jak planowane inwestycje w promieniu 1 km. Natomiast część indywidualna zawiera konkretne informacje o cenie nieruchomości, jej opisie i usytuowaniu.

Co należy do obowiązków dewelopera?

W umowie deweloperskiej znajdziesz wszystkie kluczowe informacje i terminy, a ważne jest, abyś zwrócił uwagę na następujące kwestie:

 

  • Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek dostarczyć Ci bezpłatnie, na trwałym nośniku, prospekt informacyjny z załącznikami.
  • Umowa deweloperska musi zawierać elementy określone w prawie, takie jak oznaczenie stron, cena mieszkania, cechy mieszkania, termin przeniesienia własności oraz dane dotyczące inwestycji.
  • Deweloper musi również zapewnić Ci dostęp do istotnych dokumentów, takich jak księga wieczysta czy pozwolenie na budowę, na Twoje żądanie.
  • W umowie deweloperskiej określony jest także sposób i termin płatności ceny mieszkania. Im później płacisz, tym korzystniej dla Ciebie, jednak umowy deweloperskie mogą być skomplikowane w tej kwestii.
  • Umowy zawarte na podstawie nowej ustawy deweloperskiej nie mogą określać sposobu płatności mniej korzystnego niż tempo postępu prac budowlanych. Natomiast umowy na podstawie starej ustawy mogą regulować tę kwestię inaczej.
  • Umowa deweloperska może zawierać klauzule dotyczące zmiany ceny, na przykład w przypadku zmiany powierzchni mieszkania lub stawki VAT-u. Ważne jest dokładne przeanalizowanie umowy pod tym kątem, aby uniknąć niespodzianek związanych z ceną.

Czym jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to sposób zabezpieczenia pieniędzy wpłacanych przez nabywców nieruchomości zgodnie z postanowieniami ustawy deweloperskiej. Istnieją dwa główne typy rachunków powierniczych, które reguluje ustawa deweloperska: zamknięty i otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy należy do dewelopera i służy do gromadzenia wpłat nabywców. Środki te są wypłacane jednorazowo po zakończeniu inwestycji, czyli po przekazaniu prawa własności nieruchomości nabywcy.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy również należy do dewelopera i służy do gromadzenia środków pieniężnych od nabywców. Wypłaty z tego rachunku są uzależnione od postępu prac budowlanych i zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego.

Bank, który obsługuje rachunek powierniczy, prowadzi szczegółową ewidencję wpłat i wypłat dla każdego nabywcy. Wypowiedzenie umowy rachunku powierniczego może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów, co jest prawem banku. Koszty związane z rachunkami powierniczymi ponosi zawsze deweloper.

Kiedy DEWELOPER może wycofać się z umowy deweloperskiej?

Deweloper ma prawo zrezygnować z umowy deweloperskiej w trzech sytuacjach:

  1. Jeśli nie uregulujesz ceny zgodnie z warunkami umowy deweloperskiej (czyli nie zapłacisz w ustalonym terminie lub kwocie) – jednak dopiero po otrzymaniu pisemnego wezwania do zapłaty, na co masz 30 dni.
  2. Jeśli nie pojawiłeś się na odbiór mieszkania – pomimo dwukrotnego pisemnego wezwania do tego w ciągu przynajmniej 60 dni.
  3. Jeśli nie dokonasz zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie – również po dwukrotnym pisemnym wezwaniu do tego w odstępie co najmniej 60 dni.
  4. W każdym przypadku rezygnacji (zarówno ze strony nabywcy, jak i dewelopera), wszystkie wpłacone przez nabywcę pieniądze muszą zostać mu zwrócone.

Kiedy KUPUJĄCY może wycofać się z umowy deweloperskiej?

  1. Jeśli deweloper naruszył przepisy dotyczące zawartości umowy deweloperskiej, masz 30 dni na podjęcie decyzji po jej podpisaniu.
  2. Jeśli deweloper złamał przepisy dotyczące prospektu informacyjnego z załącznikami, lub umowy deweloperskiej, również masz 30 dni na podjęcie decyzji po podpisaniu umowy.
  3. Jeśli deweloper nie naprawi istotnej wady mieszkania zgodnie z nową ustawą deweloperską, masz możliwość odstąpienia, chociaż nie dotyczy to projektów zrealizowanych przed wprowadzeniem nowych przepisów.
  4. Jeśli prawa wynikające z umowy deweloperskiej nie zostaną przeniesione na ciebie w terminie, możesz odstąpić, ale musisz najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin.

Umowa deweloperska może przewidywać także dodatkowe prawa odstąpienia dla Ciebie, ale może też być bardziej korzystna dla dewelopera. Warto więc dokładnie przeanalizować jej warunki i ewentualnie negocjować dodatkowe prawa odstąpienia, na przykład w przypadku nieuzyskania kredytu bankowego.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii:

 

  1. Dokładnie przeanalizuj cechy wybranego mieszkania i nieruchomości, a także sprawdź prospekt informacyjny wraz z załącznikami, zwłaszcza wzór umowy deweloperskiej. W prospekcie mogą być zawarte kluczowe informacje.
  2. Szczególnie zwróć uwagę na sposób obliczenia powierzchni mieszkania, który powinien być zgodny z normami budowlanymi. Unikaj sytuacji, w których deweloper próbuje wliczyć dodatkowe powierzchnie, takie jak balkony.
  3. Sprawdź dokładnie termin zawarcia umowy przeniesienia własności określony w treści umowy deweloperskiej.
  4. Zweryfikuj, czy cena, którą należy zapłacić deweloperowi, może ulec zmianie, oraz na jakich zasadach.
  5. Przeanalizuj zasady dotyczące terminów i sposobu zapłaty ceny, a także wysokość ewentualnych odsetek i kar umownych.
  6. Sprawdź warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Jeśli to możliwe, postaraj się negocjować możliwość odstąpienia w przypadku np. nieuzyskania kredytu bankowego.

Podsumowując, przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto dokładnie przeanalizować wszystkie jej kluczowe elementy i, jeśli to konieczne, skorzystać z pomocy specjalisty, aby uniknąć nieprzewidzianych problemów w przyszłości.

SPRAWDŹ DLACZEGO JESTEŚMY WYJĄTKOWI

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI